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Publicado em 19/07/2016

Aquisição Imobiliária - CLÁUSULAS AD CORPUS / AD MENSURAM

É corrente nas operações de compra e venda de imóveis silenciarem as partes relativamente à mensuração do imóvel, podendo assim acarretar futuros litígios entre as partes, evitáveis se vendedor e comprador houvessem avaliado possíveis ocorrências a respeito, estipulando, segundo as disposições do Código Civil, o que melhor viesse a atender os interesses recíprocos.
 
A legislação civil prevê duas modalidades para a venda de imóveis, que constumamos denominar como cláusula ad corpus e cláusula ad mensuram.
 
Segundo a cláusula ad corpus, o imóvel é vendido como corpo certo e determinado, considerando-se suas medidas meramente enunciativas. Esta modalidade é mais frequente nos negócios imobiliárias rurais, embora sua aplicação seja plenamente cabível aos imóveis urbanos. É a venda identificada por designações atribuídas aos imóveis, tais como Fazenda São Paulo, Solar das Andorinhas, Teatro Real, ou, também, quando as medidas apresentadas são complementadas por expressões "aproximadamente", "mais ou menos" ou outras nesse mesmo sentido.
 
Pelo silêncio dos contratantes entende-se pela venda ad corpus.
 
De forma diversa, a cláusula ad mensuram caracteriza a venda por medida certa. O perímetro descrito e consequente área do imóvel devem corresponder às medidas exaradas no instrumento de compra e venda.
 
Para a venda ad mensuram, segundo a legislação pertinente (Código Civil, artigo 500, §§ 1º e 2º), na hipótese de apuração para menor das medidas do imóvel constantes do instrumento de compra e venda, poderá o comprador, primeiramente, exigir do vendedor o complemento da área, e, não sendo possível, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço. Não há presunção legal de que o vendedor deveria conhecer as dimensões do imóvel que estava vendedendo, sendo o mesmo, portanto, carecedor de qualquer ressarcimento pelo excesso de área eventualmente vendida. Entretanto, comprovando o vendedor que tinha motivos para ignorar as exatas medidas do bem vendido, abre-se-lhe o direito de ressacimento em face do comprador, a quem a lei atribui, com exclusividade, a faculdade de escolha entre a complementação do preço ou a devolução do excesso de área.
 
A legislação, relativamente à venda ad mensuram, estableceu uma tolerância para a medição dos imóveis, considerando meramente enunciativas  as diferenças não excedentes a 1/20 da área total enunciada, elidindo, assim, quaisquer pretensões de complementações, abatimentos ou ressarcimentos, ressalvando entretanto "ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio" (Código Civil, artigo 500, § 1º, in fine). Essa tolerância pode ser dispensada por ajuste entre os contratantes.
 
As cláusulas ad corpus e ad mensuram são acessórias ao contrato de compra e venda e aos demais contratos subordinados aos princípios e à disciplina legal da compra e venda, equilibrando, por certo prisma, a comutatividade inerente a esses contratos, tanto pela relação preço versus medida como pela relação preço versus coisa certa e determinada.
 
Nas relações de consumo, embasadas no Código de Defesa do Consumidor, a compra e venda imobiliária, segundo a doutrina predominante, é considerada sempre como celebrada sob o pacto ad mensuram, resguardando o comprador em face de eventuais dívios redibitórios (defeitos ocultos) sem exclusão da matéria disciplinada pelo artigo 500 do Código Civil.
 
Dra. Claudia Dias
Sócia Advogada do Almeida e Associados